Что лучше приобретать – участок ИЖС или участок ДНП?

В настоящее время на рынке загородной недвижимости и земельных участков представлен большой выбор земель со статусом ДНП, то есть - дачных некоммерческих партнерств. Люди, которые уже внимательно изучили вопросы видов земель, уверенно скажут, что между участками на землях ИЖС и участками ДНП различий не очень много, и оба вида участков пользуются большим спросом. Есть мнение, что на приобретении земельного участка со статусом ДНП можно сэкономить – они ниже в цене, чем участки ИЖС. Согласно этому же мнению, изменение статуса этих земель в будущем на ИЖС повысит значимость данных участков земли, в том числе – и их стоимость. Так ли это на самом деле – необходимо тщательно разобраться, чтобы не совершить ошибку при покупке.

У неискушенного человека возникает масса вопросов, касающихся статуса земель. Насколько подорожает земельный участок с изменением статуса? Есть ли риски при оформлении договора купли-продажи участка земли в статусе ДНП? Есть ли существенные различия между землями статусов ДНП и ИЖС, кроме разницы в их стоимости? И ещё – много вопросов, на которые обязательно получить ответы до покупки участка.

Эксперты загородной недвижимости разъясняют, что участки, находящиеся в статусе ИЖС, предоставляют владельцу право быстро и беспроблемно прописаться в жилье. Если у человека есть постоянное жилье в городе и прописка не принципиальна, это преимущество статуса ИЖС не играет никакой роли. Если же покупатель участка планирует на этих землях построить дом для постоянного проживания, то вопрос прописки должен быть ключевым, и легкомысленно отмахиваться от него просто нельзя. Да, в 2011 году подтверждено конституционное право граждан на регистрацию в дачном жилье, соответствующем нормам капитальной постройки для круглогодичного проживания, расположенном на землях ДНП. Но на практике это право очень трудно реализовывать, так как прописку на участках ДНП порой невозможно оформить, ввиду технических формальностей – отсутствия почтового адреса в дачном поселении. За прописку на участке ДНП необходимо побороться, порой – пройти судебное разбирательство и выиграть его.

Но нельзя сказать, что участки со статусом ДНП (а также со статусом СНТ) сильно проигрывают участкам ИЖС. У них также есть свои преимущества перед последними, а именно – местоположение таких земель может быть независимо от населенных пунктов, что очень ценится любителями загородных домов, расположенных в окружении природы. Участки статуса ИЖС всегда относятся к какому-то населенному пункту – в этом есть и плюсы, и минусы. Человек, приобретая участок ИЖС, должен мириться с тем, что его будут окружать соседи и не будет уединения. Но, вместе с тем, эти участки расположены на землях, имеющих определенную инфраструктуру и коммуникации – например, транспорт, электричество, водопровод, магазины, образовательные учреждения, больницы и т.д.

Разница в цене между участками ДНП и ИЖС есть, но она порой несущественна – всегда необходимо рассматривать выгодность конкретного участка, его обеспеченность инфраструктурой дорог и коммуникаций, удаленность от поселков и т.д.

Смена статуса земель ДНП – какие проблемы могут возникнуть?

Если Ваш участок ДНП находится в пределах поселения, то смена статуса его на ИЖС не влечет за собой никаких проблем. Наоборот, повышается значимость и ценность этого участка, что будет ощутимым плюсом, например, при его продаже. Если же участок ДНП находится на земле сельскохозяйственного назначения, то смена статуса на ИЖС отнимет много сил, времени и нервов у собственника: необходимо будет решать вопросы с администрацией, бороться за смену категории этих земель, иногда – в судебном порядке. Смена статуса на ИЖС тянет за собой также массу проблем для администрации ближайшего поселения – они будут обязаны в дальнейшем обеспечивать эту землю всей инфраструктурой, которая положена для поселковых земель – дорогами, коммуникациями, больницами, образовательными учреждениями и т.д. Сложности могут возникнуть даже с ГИБДД, так как при образовании новой поселковой единицы или при расширении существующего поселка они будут обязаны перенести знаки границ поселения.

На рынке загородной недвижимости лидирует спрос на участки статуса ДНП, как отмечают специалисты. Однако покупатели участков должны иметь в виду сложности с переводом статуса земель ДНП в ИЖС, которые возникают в последнее время в связи с новыми требованиями к контролю использования земель сельскохозяйственного назначения. Процедура смены статуса участков порой отнимает много времени, сил и средств, а в некоторых случаях она не гарантирует успеха.

Иногда девелоперы, утверждая, что участки ДНП можно будет легко переоформить в ИЖС, мягко говоря, лукавят. Их цель – реализовать земли сельскохозяйственного назначения, и это – единственная возможность в большинстве случаев. Как девелоперы получают земли? Зачастую они получают участки не на торгах Фонда имущества, а другими путями – например, взаимодействуя с администрацией в местных поселковых органах самоуправления. Участок земли можно получить через конкурс, а также по заявлению предоставить данную землю. Результат будет зависеть от статуса участка и категории земли. Большим спросом пользуются участки в поселениях, где имеется зонирование, отраженное в специальной схеме и Генеральном плане. Но таких поселков совсем не много, поэтому заботы о разработке Генерального плана ложится на инвестора. Это очень затратно, потребуется немалое количество времени и сил.

Вполне определенно можно сказать, что выбор статуса участка – ДНП или ИЖС –остается всё-таки за самим покупателем. Приобретая участок земли, необходимо помнить обо всех нюансах, указанных выше, и внимательно изучать документ купли-продажи – тогда ошибок не возникнет.